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中意房产方赛阳:楼市回暖存假象 二手房价格虚高

2018-12-24 来源:莆房网 用手机看

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  编者按:倦鸟归巢,回报桑梓,似乎每个在外的莆商都有着深深的归乡情结,年底的步伐越来越近了,莆田各大开发商前所未有的期待莆商的归来。回望2018年以来的莆田楼市,犹如过山车一般,让人心悸不已,7月莆田精准调控以来,三年限价目标让人有点摸不着头脑,未来是涨是跌,牵动着多少莆田购房者的心。二手房作为楼市的试金石,总能第一时间感受市场的冷暖,房地产中介从业人员,在这其中扮演着举足轻重的作用,搭建房东和购房者沟通的桥梁,第一时间捕捉市场的信息。本次莆房网继续走访莆田中意房产,邀请店长方赛阳为我们剖析莆田二手房市场,展望未来楼市走向。

方赛阳:15080198670/13178197860

  莆房网:为何会选择房产中介这个行业,对你而言,这个行业给你最大的收获是什么?

  方赛阳:做销售是互通的行业,原先做传感器销售,秉承着安全至上的原则,但凡存在一丝隐患的产品,我是坚决不会推荐给客户的。做中介也是一样,宁愿不成交,也不做违背原则的事情,但凡房子存在一点问题,个人是坚决不推荐,也会直截了当的跟客户挑明。试想下,有多少个家庭一辈子能买两套房子,一套足以掏空他们所有的积蓄,所以他们慎重,我比他们更加慎重。

  如果非要说做中介给予我最大的收获,那就是开心,开心比什么都重要,看到每个人都买到属于自己的房子,那种满足感无法比拟,就像几个亲戚早期被我逼着去买房,如今只有感恩没有怨气。

  莆房网:今年以来,一手房市场情况不容乐观,近期更有多个楼盘降价促销,对此,二手房市场情况如何,成交量、价格上有哪些变化?

  方赛阳:极速赛车APP可以说,莆田楼市行情走下坡路是从富力尚悦居限价开始,因为价格确实低于当初的市场价格,很多原本犹豫不决想要买房的,在这种刺激下,形成一股“羊群效应”,跟风买房,甚至也激发出很多潜在的投资客,用较少的资金购买房产,然后以一定的差价转手,赚取差价,这样一来,将近800多套的房源把莆田很大一部分购买力消耗掉,这也就导致楼市后劲不足,买卖双方瞬间进入观望阶段。

  一定的诱因导致了后续现状的呈现,楼市后劲不足却不能理解成是楼市萧条,仅仅只是把有意向购房的人提前逼去买房罢了。如同过山车急转弯一样,一手房行情风向急转,二手房反倒有点后知后觉,一开始房东依然盲目的自信,价格坚挺不愿降价,而购房者的心里落差导致不愿高价接盘,双方博弈之下,二手房成交量出现一段时间的低迷期。在经过一段时间的市场教育之后,一手房部分楼盘开始降价促销,逼着二手房东也开始点头让价,而让价空间却不大,除了一些特别急售的房东,急需购房的的买家支撑一些成交量之外,二手房在成交量上没有多大的改观。

  莆房网:7月莆田精准调控横空出世,让很多开发商措手不及,在经历很长一段时间市场冷却之后,年底将有一波开盘潮,是否意味着楼市开始回暖?二手房是否会出现一波抛售、急售的情况?这类的房子会多吗?

  方赛阳:部分楼盘成交量的改善并不能代表整个楼市开始回暖,就个人理解而言,所谓的楼市回暖是建立在开发商不亏本、二手房东不降价的情况下,买方自发性的购房,这种情况下才能算是回暖,而各楼盘的促销活动来看,只能说是开发商在回笼资金罢了。

  对于全国知名房企而言,多盘联动下一两个楼盘亏本销售并不会影响他们企业的销售业绩,反倒是回笼资金更为重要,就像城北的融信府,如果按照不亏本的情况下,楼面价+建安成本最起码要卖1.7万元/㎡才不至于亏本,而如今,融信府在售房源参考价格12888元/㎡,明显是亏本在售,而这样的价格对于购房者而言,错过将不会再有。无独有偶,城北如阳光城檀悦13333元/㎡起、保利中央公园13999元/㎡起等不约而同的降低起价,而个别一手房价格的调整并不能真正的说明市场回暖,二手房作为楼市的试金石,更能体现市场价值规律,如果能把价格降到合理的范围,那才能说明市场是真的在回暖。如城东将当下均价1.7万元/㎡降到1.5-1.6万/㎡之间,那就比较合理一些。

  从近年来二手房来看,一般而言年底返乡潮的到来,将会是一波供应量和需求量双爆发的重要节点,2018年当然也不会例外,房东急售、抛售的现象也会再次出现,区别在于数量是否对等。因为冬至到春节这一段时间,将是真正考验一、二手房市场的时候。

  莆房网:年底将至,传统的返乡置业潮是否会如期而至,对于在外经商的莆田人来说,他们更愿意买一手房还是二手房?

  方赛阳:上面提到,返乡潮是每年的惯例,2018年也不会例外,目前基本上所有的楼盘都在等这一波购房潮,涵江多个新盘更是加快工程进度和宣传力度,年底前能不能割到“韭菜”,冬至到元旦这个销售点解至关重要。

  对于莆田人而言,有个非常好的习俗,就是冬至祭拜祖先,不管多远,在这样一个节日里,在外经商的莆田人都会回乡,趁机在回家的这段时间购买房产,不管是为了光耀门楣,还是为子女准备婚房,返乡置业渐渐成为众多莆商们的惯例。这一拨人在莆田的时间有限,即便是为了买房多逗留一段时间,也是屈指可数,因此购买二手房的居多。除了时间问题,还有多个因素导致二手房其实更受这一波人的喜爱。

  从风险上来说,一手房风险性更高,从工程进度、房子采光性、建成之后房屋质量、房产证办理等方面,一手房确实存在一定的风险性,客观因素、主观因素都会导致期房存在这样或者那样的问题,而莆商常年在外经商,不可能及时的捕捉到这样的信息,即便是问题出现,人不在莆田也是鞭长莫及。二手房则相对风险低一些,直观性的即可窥视全局,房屋质量、小区品质、绿化程度、采光通风性、小区物业水平等,均可以在看房的时间一并了解,由此可以避免很多不确定的因素。

  从过户手续而言,二手房在证件齐全的情况下,能很快的办理过户等手续,后续不需要购房者再进行配合办理等,而一手房办理手续等需要一定时间,银行审批也需要一定的时间,手续是比较简单,但是所要耗费的时间却比较长,部分外经商的莆田人无法一直待在莆田,等待手续的办理。

极速赛车APP  而从配套而言,二手房大部分周边配套成熟,特别是教育配套方面,大部分优于一手房,婚房、学区房作为当下楼市的主体,占据了很大一部分市场的成交份额,家长为了孩子操碎了心,也给创造了市场的需求量。

  莆房网:受市区高地价的影响,今年土地拍卖集中在乡镇区域,特别是第四季度的土地供应,不是在涵江,就是在黄石、西天尾区域,您是如何看待未来乡镇楼市,乡镇楼市的崛起对于二手房是否有影响?

  方赛阳:继融侨碧桂园铂玥府、溪白三雄地块出让之后,莆田主城区的地块几乎无地可拍,导致政府土地供应向外围扩展,涵江、黄石、西天尾、秀屿等乡镇区域土地供应增加,不仅为精准调控的三年限价目标服务,更是为购房者提供更多的选择空间,特别是在莆涵大道开通之后,涵江和莆田城区距离大大缩短,越来越多的购房者选择涵江置业。

  对于二手房而言,乡镇楼市的崛起并没有起到直接的影响,乡镇楼市二手房供应量并不多,供应量集中在成熟的主城区,一些市区老房、次新房等深受众多购房者的青睐。特别是那些返乡客,他们对于市区的执着程度让你无法想象,敢出来看房子的,基本上是生意很成功,手头资金充裕,只有品质过硬,众人眼中的明星楼盘才能衬得起他们的身份,因此市区一些高档小区则成为他们的首选,如皇庭骏景、正荣御品世家、左岸蓝湾、莆田雅颂居等楼盘,才能在他们备选范围内。

  莆房网:当下的莆田楼市,基本上是品牌房企的天下,在品质楼盘时代,购房者买房时候需要考虑哪些因素?哪一类的房子升值空间最大?

  方赛阳:品牌房企的进驻,不仅挤兑了本土房企,更是大大的提升了莆田的楼盘品质,在品质为王的当下,各楼盘之间的品质其实相差无几,因此购房者在购房的时候,首先要关注的是交通问题,俗话说,“路通则财通”交通的重要性由来已久,虽然莆田在经过佛教论坛之后交通路网得到了大大的提升,但是从一些细节方面,交通通顺性也很重要。对于当代年轻父母而言,忙于工作的他们把孩子交给老人看管,在接送上下学的途中,老人和孩子的安全性也是他们主要考虑的问题,因此家和学校这段路径的选择,也间接的影响购房者考虑的因素。

  目前而言,房子保值性已得到共识,而怎样的房子更具有升值空间,除了中心地段以外,学区房成为升值空间最大的类别,特别是这一两年,学区房价格水涨船高,即便是在当下一二手房价格普遍有所下降的行情下,学区房不仅坚定,价格甚至有所上涨。这也让众多投资客转移阵地,向学区房伸出“魔手”,部分投资客投资学区房,稍微重新装修下,改变老破旧的形象,转手一买便可轻松赚20-30万。

  莆房网:对于莆田而言,购房者之间的贫富差距从买房这件事上可以窥见,有人一掷千金,有人囊肿羞涩,对于纯刚需资金有限的群体,在买房的时候他们最怕什么?对此你有什么买房建议可以提供给他们?

  方赛阳:极速赛车APP对于资金有限的刚需群体,在买房的时候他们最怕的莫过于房价再降他们买亏了,而他们表现出来的这种担忧让他们失去对现实的认知,过于贪心的他们拿着30万首付就想看60万首付的房子,只能买得起10层的房子非要看20层的房子,这样的结果显而易见。

  对于众多购房者而言,大多都是买房小白,不了解市场,不了解行情完全可以理解,目前各式各样的中介机构很多,有些中介机构为了利益,不管你资金多少,盲目的带购房者去想看的房源,没有针对性的筛选,导致部分购房者先入为主,对于品质小区过分的执着,反而忽略了自己的经济能力。因此,对于资金有限的纯刚需,首先要调整自己的买房心态,然后选择靠谱的中介,进行针对性的筛选看房,不仅可以节省时间、精力,还能在万千房源中择优买房,如果碰到合适的房源,并且在自己经济范围以内,能入手尽量入手。

  不同于一手房有指向性的选择,二手房信息太过于繁多,如何才能在万千房源中找到合适的自己的?别急,方赛阳为大家罗列了门店部分热门的二手房源信息,看看有没有合适你的房源,如果想要了解更多,可以致电相关房源负责人咨询哦!

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